La DGT reitera su criterio y aporta un nuevo matiz con respecto al tratamiento del iva en la transmisión de inmuebles gravados con hipotecas

La Dirección General de Tributos (DGT) en su reciente consulta vinculante de 19 de febrero de 2025 (V0197-25), analiza un contrato de opción de compra de un establecimiento hotelero en construcción (sin transmisión de medios materiales o humanos), que se encuentra gravado con varias hipotecas y que, en caso de ejercitarse dicha opción, se retendrá una parte del precio para proceder a la cancelación de las dichas hipotecas.

La tributación de la transmisión de inmuebles es un aspecto clave en el ámbito inmobiliario. La principal cuestión radica en determinar si una operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP). Si la operación no está sujeta al IVA, la adquisición se gravará por el ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

Uno de los aspectos que más incertidumbre genera en este ámbito es la calificación de una transmisión como una operación sujeta al IVA o al ITP en función de si los bienes transmitidos constituyen una unidad económica autónoma.

En este sentido, la Ley del IVA establece en su artículo 7.1 que no quedarán sujetas al impuesto aquellas transmisiones de elementos que, dentro de un patrimonio empresarial o profesional, constituyan una unidad económica autónoma. Sin embargo, este concepto no ha sido definido de forma clara y ha sido objeto de múltiples interpretaciones. En particular, la DGT ha concluido en distintas resoluciones que los recursos humanos son un factor determinante para considerar que un negocio hotelero constituye una unidad económica autónoma. Según la DGT, si la transmisión del inmueble hotelero no incluye la estructura organizativa necesaria para el desarrollo de la actividad, la operación se considera una entrega de bienes sujeta al IVA.

Este criterio ha sido reiterado por la DGT en la consulta vinculante tan reciente que estamos analizando, concluyendo que la transmisión de un hotel en construcción sin licencias, permisos ni medios materiales o humanos adicionales no constituye una unidad económica autónoma, por lo que la operación está sujeta al IVA y no al ITP.

Este posicionamiento ha sido respaldado por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC). Sin embargo, algunas administraciones tributarias autonómicas han adoptado una postura distinta, considerando que basta con la transmisión del inmueble junto con alguna licencia para calificar la operación como una unidad económica autónoma, concluyendo que la operación no está sujeta al IVA y debe tributar por el ITP.

Esta divergencia de criterios genera incertidumbre. La falta de consolidación de un criterio ha dado lugar a diferencias sustanciales en la tributación de operaciones inmobiliarias según el criterio de cada administración autonómica.

Por otro lado, la DGT analiza la posible exención del IVA en esta operación y considera que la transmisión del complejo hotelero en construcción es una operación sujeta al IVA a la que no resulta de aplicación la exención establecida en el artículo 20. Uno. 22º de la Ley del IVA.

Además de la cuestión de la unidad económica autónoma y la exención del IVA, otro aspecto analizado por la DGT en esta consulta es la inversión del sujeto pasivo del IVA prevista en el artículo 84. Uno. 2º. e) de la Ley del IVA cuando el inmueble transmitido está hipotecado. La DGT introduce un matiz importante en este ámbito, aclarando en qué circunstancias procede o no la aplicación de este mecanismo.

La DGT establece que se aplicará la inversión del sujeto pasivo cuando la transmisión se realice con el inmueble gravado con la hipoteca en el momento del devengo del impuesto, sin perjuicio de que posteriormente el adquirente retenga parte del precio de venta para destinarlo a la cancelación del préstamo hipotecario. En cambio, si la cancelación de la hipoteca se realiza antes o en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa, el inmueble se transmitirá libre de cargas y no procederá la inversión del sujeto pasivo, debiendo el transmitente repercutir el IVA correspondiente. Por tanto, la determinación del momento exacto en que se cancela la hipoteca cobra ahora una importancia estratégica.

En nuestro caso, la DGT concluye que aplica la inversión del sujeto pasivo, ya que se produciría la transmisión del inmueble gravado con una garantía real hipotecaria en el momento en que se devenga dicha transmisión y el adquirente va a retener parte del precio de venta para destinarlo a la cancelación posterior de dicha hipoteca.

En resumen, con esta reciente consulta de la DGT, podemos determinar que el debate sobre la aplicación del artículo 7.1 de la Ley del IVA parece superado y, además, la DGT nos da luz sobre otros temas relacionados con la transmisión de inmuebles.