ASPECTOS BÁSICOS DE LAS SOCIMIS

Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) son vehículos de inversión cuya actividad principal la adquisición y tenencia de inmuebles de naturaleza urbana para su posterior arrendamiento.

Las SOCIMIs tienen su génesis en los REIT (Real Estate Investment Trust), que son vehículos de inversión en el mercado inmobiliario creados en Estados Unidos. En la actualidad existen vehículos similares en el entorno europeo como en los Países Bajos (Fiscale Beleggingsinstelling - FIB -), Bélgica (Société Inmmobilière Réglementée - SIR -), Francia (Société d’Investissements Inmobiliers Cotées - SIIC -), Alemania (German REIT) y Reino Unido (UK REIT), entre otros.

El régimen legal de las SOCIMIs en España se encuentra en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Ley de SOCIMI). La ley 16/2012, de 27 de diciembre, modificó el régimen fiscal y flexibilizó los criterios específicos para su aplicación, lo que supuso la implantación definitiva de las SOCIMIs en España.

La principal ventaja de la SOCIMI frente a otros vehículos de inversión es su atractiva fiscalidad, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos. Estos requisitos, pueden resumirse en los siguientes:

  1. Deberán ser sociedades anónimas y tener un capital mínimo de 5 millones.
  2. Deberán “tener invertido, al menos, el 80% del valor de su activo en inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento”.
  3. Las acciones en las que se divida el capital social de las SOCIMIs “deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación” (MAB, por ejemplo).
  4. Deberán obligatoriamente distribuir el beneficio obtenido durante el ejercicio  mediante dividendos a sus accionistas.

La Ley de SOCIMI permite optar por el régimen fiscal especial de SOCIMI “aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen”. Esto supone, que las sociedades que opten por el régimen de SOCIMI pueden beneficiarse de sus ventajas fiscales aunque provisionalmente no cumplan los requisitos para ello. A pesar de esta norma, la Dirección General de Tributos ha considerado que determinados requisitos deben cumplirse al momento de solicitar el acogimiento al régimen de SOCIMI, como son fijar claramente en los estatutos un objeto social compatible y la obligatoriedad de distribuir dividendos.

Global Reit Report 2018

En caso de que transcurrido el periodo de dos años sin que la sociedad que haya optado por el régimen SOCIMI cumpla todos los requisitos para ello, incluido la cotización de sus acciones en el mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, la sociedad pasará a tributar en el régimen general del Impuesto sobre Sociedades y además, “estará obligada a ingresar […] la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes”.

La salida a bolsa, tanto a un mercado regulado como a un sistema multilateral de negociación, requerirá de la SOCIMI la realización de determinadas actuaciones, principalmente:

  1. La preparación de: (a) un folleto de emisión, si se pretende cotizar en un mercado regulado; (b) o un Documento Informativo de Incorporación, si se pretende cotizar en el MAB. 
  2. El nombramiento de valoradores de activos y auditores de cuentas; y
  3. En el caso específico del MAB, además, el nombramiento de un asesor registrado, cuyas funciones será la de guiar y asesorar a la SOCIMI en el cumplimiento de las principales obligaciones regulatorias aplicables; y la contratación de un proveedor de liquidez, que garantice la existencia de negociación de las acciones de la SOCIMI en el mercado.

Asesoramiento inmobiliario