FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA: SU DESARROLLO ACTUAL

El proceso creativo en la búsqueda de nuevos proyectos de inversión inmobiliaria no cesa, y mucho más en los momentos en los que se espera un impulso económico considerable, originado por la esperada salida de la epidemia generada por el Covid-19.

Estos nuevos proyectos abarcan una considerable variedad de actividades, unas muy novedosas en los mercados a los que van dirigidas, y otras que, aunque no son enteramente nuevas, si incorporan aspectos, matices y características que las convierten en originales y con singularidades muy distintas.

A título meramente ilustrativo, y sin pretender revelar características o condiciones reservadas o confidenciales, dentro de estos nuevos proyectos, hay algunos que, aun partiendo de estructuras más convencionales, como la inversión en hoteles, edificios de oficinas, viviendas, etc, incorporan unas particularidades que los convierten en proyectos muy singulares, con un gran atractivo de rentabilidad y, en cierta medida, con riesgos muy acotados. Sin embargo, hay también otros proyectos que se separan de lo que los inversores inmobiliarios están acostumbrados a ver. Por ejemplo, los orientados a la explotación agrícola. En éstos, hay estructuras que permiten a los inversores invertir solo en los inmuebles o, si lo prefieren, también en la sociedad propietaria de la explotación agrícola.

Los sponsors/promotores de estos nuevos proyectos han identificado, o están conduciendo procesos para la captación de, inversores (fundraising) necesarios para su puesta en marcha o consolidación. Dependiendo del proyecto específico, los inversores pueden ser de muy distinto perfil: institucionales o privados; o bien aportando dinero o inmuebles aptos para el desarrollo del plan de negocio propuesto.

La estructuración de estos proyectos, que coloquialmente se llaman fondos de inversión, puede adoptar formas muy diversas en función de las características de la inversión, como son el tipo de rendimientos que se esperan alcanzar, la manera de distribuir los beneficios (dividendos periódicos, combinación de dividendos y plusvalías, o solo plusvalías generadas al final del período de la inversión), o la localización geográfica de los principales inversores. Por ello, aunque en algunas ocasiones estos proyectos se estructuran como fondos de inversión, regulados o no regulados, en la mayoría de los casos adoptan formas de sociedades de capital, que permiten dotarlos de la flexibilidad exigida para su implementación.

Uno de los aspectos que generan actualmente bastante debate entre los inversores es si conviene dotar al vehículo de una gestión externa o interna. En ocasiones, se piensa que una gestión externa resulta más onerosa que la interna. Sin embargo, esto no es necesariamente cierto, pues ambas formas de gestión se pueden ajustar para que tengan un peso similar en los costes de explotación. La realidad, es que ambas formas de gestión tienen sus ventajas e inconvenientes y, por ello, resulta necesario analizar las características de cada proyecto, para poder decantarse por una u otra.

En líneas muy generales, la gestión externa puede resultar aconsejable en pequeños proyectos de nueva creación, o para aquéllos que empiezan teniendo un tamaño limitado, pero con perspectivas de crecimiento. De esta forma, la gestión externa aporta a estos vehículos una gestión altamente profesionaliza desde el primer momento y evita tener que incorporar una elevada plantilla de empleados desde el primer momento.

Por otra parte, uno de los principales argumentos usados por los defensores de la gestión interna, está relacionado con los beneficios inmateriales que genera el proyecto (reputación, know-how, etc,). Mientras que en la gestión interna todos estos beneficios se quedan en el vehículo, con gestión externa estos pasan, en gran medida, a la gestora.

Por último, existe una extraordinaria casuística que se genera en la estructuración de estos proyectos, derivada de las características de los activos objeto de la inversión, los períodos de maduración de la inversión, las exigencias de los inversores, los pactos de socios e, incluso, las formas de retribución a la gestora o los directivos (en función del tipo de gestión). No obstante, hay actualmente una tendencia muy mayoritaria, consistente en exigir la inclusión de consejeros independientes en los consejos de administración de los fondos o vehículos de inversión. Esta exigencia transmite mucha confianza a los inversores y, para garantizar su total independencia, cada vez más imponen la necesidad de que se seleccionen a propuesta de consultoras externas o “head hunters”.