El derecho de vuelo: una alternativa jurídica para generar valor inmobiliario en ciudades consolidadas

Contexto actual

La escasez de oferta inmobiliaria y el elevado coste de la vivienda constituyen actualmente uno de los principales retos de las grandes ciudades. En entornos urbanos consolidados, donde el suelo disponible es prácticamente inexistente, el desarrollo inmobiliario tradicional se ve seriamente limitado.

En este contexto, promotores e inversores están recurriendo a fórmulas que permitan crear nuevos metros edificables sin consumir más suelo. Entre ellas, el derecho de vuelo se ha afianzado como una herramienta jurídica eficaz para generar valor inmobiliario aprovechando edificios ya existentes. En este sentido, en los edificios en régimen de propiedad horizontal es jurídicamente posible la configuración y transmisión del denominado derecho de vuelo, entendido como el aprovechamiento urbanístico correspondiente a la edificabilidad no agotada del inmueble.
 

¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es un derecho real de carácter inmobiliario que faculta a su titular para construir una o varias plantas sobre un edificio, adquiriendo la propiedad exclusiva de lo construido una vez ejecutadas las obras. Estas nuevas construcciones se integran necesariamente en el régimen de propiedad horizontal del edificio conforme al artículo 396 del Código Civil, que considera el vuelo como un elemento común por naturaleza en los edificios sometidos a propiedad horizontal.

El origen normativo del derecho de vuelo se encuentra en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario de un inmueble reservar o transmitir a un tercero el derecho a elevar nuevas plantas o construir bajo rasante, haciendo suyas las edificaciones resultantes.

En cuanto a la duración del derecho, si bien el límite máximo reglamentario fue anulado por el Tribunal Supremo, la práctica registral y la doctrina administrativa continúan exigiendo la determinación de un plazo de ejercicio, con el fin de evitar situaciones de indeterminación sobre elementos comunes y garantizar la correcta delimitación del derecho frente a terceros. Así lo recuerda la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023, publicada en el BOE el día 28 de septiembre de 2023, al señalar que, aunque el derecho pueda transmitirse, su ejercicio efectivo requiere fijar dicho plazo y contar con el acuerdo unánime de la comunidad.

Ventajas y trámites

Desde la óptica del inversor promotor, resulta especialmente atractivo, ya que permite aprovechar la estructura, la cimentación y los servicios ya existentes, reduciendo costes, plazos y riesgos frente a una promoción inmobiliaria desde cero, además de conseguir metros cuadrados edificables en el centro de las grandes ciudades que, como ya hemos mencionado, suelen ser escasos.

Desde el punto de vista de los titulares del derecho de vuelo, también resulta una figura muy atractiva ya que los titulares del derecho reciben un precio por la transmisión al inversor para que éste construya las nuevas plantas. Adicionalmente, también se deben pactar las correspondientes compensaciones por las molestias sufridas por las obras y por el eventual desalojo que pudieran sufrir, así como una contraprestación por el retraso, en su caso, en la terminación de las obras. Además de estas compensaciones, los titulares del derecho de vuelo se beneficiarán de una mejora en las zonas comunes del edificio por lo que el valor de sus pisos se verá incrementado.

Para recibir todos estos beneficios, los propietarios del edificio deberán llevar a cabo una serie de trámites. A estos efectos, resulta imprescindible el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, al tratarse de una modificación del título constitutivo que implica la desafectación de un elemento común y su conversión en un derecho real autónomo. Dicho acuerdo debe formalizarse en escritura pública, con la consiguiente descripción del derecho de vuelo, su localización, parámetros edificatorios y, en su caso, las cuotas de participación que resulten de la futura ampliación, procediéndose posteriormente a su inscripción en el Registro de la Propiedad, momento en el que el derecho adquiere plena eficacia frente a terceros.

Por su parte, el inversor debe desarrollar la correspondiente actuación urbanística conforme a la normativa aplicable, lo que exige la redacción de los proyectos técnicos necesarios y la obtención de la preceptiva licencia urbanística municipal, acreditando en todo caso la compatibilidad de la nueva edificación con el planeamiento vigente y con el régimen jurídico del edificio preexistente. Posteriormente, deberá otorgarse la escritura de declaración de obra nueva  - en construcción o terminada -, con asignación de nuevas fincas registrales independientes, e inscribirse a nombre del titular del derecho de vuelo en el Registro de la Propiedad, cerrando así el ciclo jurídico que transforma un aprovechamiento urbanístico latente en una realidad edificatoria plenamente integrada en el tráfico jurídico inmobiliario.

Asimismo, con el fin de garantizar la efectiva materialización del derecho de vuelo transmitido y evitar bloqueos posteriores derivados del funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, es habitual que los copropietarios del edificio asuman obligaciones accesorias de colaboración activa. Entre ellas destaca el otorgamiento, a favor del inversor, de los correspondientes poderes especiales, amplios y, en la medida legalmente admisible, irrevocables, que le faculten para comparecer ante notario y registrador de la propiedad, subsanar defectos, completar la documentación técnica y jurídica exigible, otorgar escrituras complementarias o aclaratorias, así como realizar cuantos actos sean necesarios para la ejecución e inscripción de la obra nueva y de las modificaciones del régimen de propiedad horizontal derivadas de la misma. Asimismo, los copropietarios suelen obligarse contractualmente a votar favorablemente en las juntas de la comunidad de propietarios - ordinarias o extraordinarias - los acuerdos que resulten necesarios o convenientes para la plena efectividad del derecho de vuelo, incluyendo, entre otros, la aprobación de proyectos, la ejecución de obras de adaptación del edificio o la modificación de estatutos y cuotas, en la medida en que tales acuerdos sean consecuencia directa y necesaria de lo ya válidamente aprobado, reforzándose así la seguridad jurídica de la operación y la confianza del inversor en la estabilidad del marco comunitario durante todo el proceso de desarrollo.
 

Conclusión

En definitiva, el derecho de vuelo se configura hoy como un instrumento jurídico de gran utilidad para la regeneración urbana y la creación de valor inmobiliario en entornos consolidados, siempre que su estructuración se aborde con el debido rigor jurídico, técnico y registral. La experiencia demuestra que el éxito de estas operaciones no depende únicamente de la existencia de edificabilidad sobrante, sino de una correcta articulación del consenso comunitario, de la precisión en la configuración del derecho real y de la adecuada coordinación entre el régimen de propiedad horizontal, la normativa urbanística y la práctica registral. Cuando estos elementos confluyen, el derecho de vuelo permite transformar un aprovechamiento urbanístico latente en un activo inmobiliario plenamente operativo y jurídicamente seguro.

Desde una perspectiva práctica, el derecho de vuelo ofrece una solución eficiente a la escasez de suelo urbano, alineando los intereses de los propietarios de los edificios con los de inversores especializados, y contribuyendo a la densificación ordenada de la ciudad sin consumo adicional de suelo. No obstante, su utilización exige una planificación contractual cuidadosa, una anticipación de los riesgos comunitarios y una intervención jurídica experta desde las fases iniciales de la operación. Solo así esta figura puede desplegar todo su potencial como alternativa real y sofisticada dentro del mercado inmobiliario contemporáneo, especialmente en ciudades donde el crecimiento en altura se perfila como una de las pocas vías viables de desarrollo futuro.