CATALUÑA LEGISLA SOBRE LA REBUS SIC STANTIBUS Y SUS JUZGADOS UNIFICAN CRITERIOS

La cláusula “rebus sic stantibus” obedece a un concepto jurisprudencial en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, de modo que las condiciones convenidas en los mismos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse en tanto subsistan las circunstancias en las que se acordaron y, en consecuencia, cualquier alteración sustancial de las mismas (casos extraordinarios, imprevisibles y totalmente ajenos a la voluntad de las partes) puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.

Sin duda, la pandemia mundial que vivimos constituye una alteración de las circunstancias en las que muchas partes pactaron sus contratos de arrendamientos. Por ello, mediante el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, la Generalitat de Cataluña ha dispuesto rebajar hasta un 50% el alquiler de los establecimientos y locales comerciales que tienen prohibido desarrollar su actividad por las restricciones.

En sintonía con la tradicional cláusula jurisprudencial rebus sic stantibus”, el Decreto fomenta la autonomía de la voluntad de las partes, incorporando un periodo de negociación entre el propietario del local y su arrendatario (un mes) a fin de evitar la litigiosidad en este tipo de situaciones.

El Decreto supone una regulación de urgencia ad hoc, y propone un reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la COVID -19 en relación con los inmuebles arrendados para uso comercial, evitando que todo el peso de las mismas recaiga únicamente sobre una de las partes contratantes, partiendo del principio de conservación de los contratos. El ámbito de aplicación del Decreto se limita a los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995.

Por lo que respecta a ese periodo de negociación, el Decreto dispone que el arrendatario podrá requerir al arrendador, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones. Desde el recibimiento del citado requerimiento, el arrendador deberá abstenerse de emitir factura contra su arrendatario, por el importe de la renta y otros gastos a cargo de este, hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

Si las partes no llegan a un acuerdo en el plazo de un mes a contar desde el referido requerimiento, se aplicarán unos porcentajes de rebaja, fijados en función del grado de afectación que las medidas establecidas contra la COVID-19 tengan sobre el negocio:

  1. En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
  2. En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
  3. La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) de este apartado.
  4. El arrendatario puede exigir a su arrendador que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluyendo la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tendrá que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias que motivan todas estas medidas y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
  5. En caso de que las medidas previstas en el apartado a) se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor del Decreto, el arrendatario puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Los Juzgados de Barcelona han unificado criterios para dar aplicación a la rebus sic stantibus”. Pese al carácter sumario del propio juicio de desahucio que podrían plantear muchos arrendadores en caso de ver impagadas sus rentas, la realidad es que los jueces van, muchas veces, a permitir al arrendatario, como motivo de oposición al juicio de desahucio, que alegue la imposibilidad de pago de las rentas con motivo de las medidas adoptadas para evitar la propagación del coronavirus. En esos casos, el juzgador no apreciará la existencia de situación de impago que fundamente el desahucio, de forma análoga a la existencia de fuerza mayor, en aras de evitar situaciones de injusticia material, lo que podría conllevar la desestimación de la demanda de desahucio.