ARRENDAMIENTOS DE LOCALES PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA NOVEDADES LEGISLATIVAS EN CRISIS DE COVID-19

El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y empleo (el RDL 15/2020), es el último en una lista de reales decretos-ley que intentan amortizar el golpe que el COVID-19 ha dado a nuestra economía. Publicado el 22 de abril en el Boletín Oficial del Estado, este nuevo paquete de medidas en materia de pymes y autónomos, financiación, fiscalidad, empleo y protección ciudadana, entrará en vigor día 23 de abril de 2020 (un día después de su publicación en el BOE). 

En lo que respecta a los arrendamientos de locales para uso distinto de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos o los arrendamientos de industria, se presentan dos tipos de medidas aplicables a PYMES y autónomos, en función del tipo de propietario del inmueble y ello sin perjuicio de los acuerdos ya alcanzados entre las partes de forma voluntaria, que pasamos a resumir en esta breve nota.


1. Arrendamientos suscritos con personas jurídicas, entidades públicas de vivienda o “grandes tenedores”

A petición del arrendatario antes del 23 de mayo de 2020 (un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020), se podrá producir una moratoria del pago de la renta durante el tiempo que permanezca el estado de alarma, así como de la renta de las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses, obligatorio para el arrendador. El aplazamiento no generará penalizaciones e intereses. 

El pago de la renta aplazada será prorrateado, una vez finalizado el periodo de moratoria solicitado, en cuotas durante un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citados, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
A los efectos de este artículo, se consideran “grandes tenedores” las personas físicas o jurídicas que sea titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. 


2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda

En lo que respecta a otros arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos o arrendamientos de industria, en los que el arrendador no reúna las condiciones descritas en el apartado anterior (artículo 1.1 del RDL 15/2020), a petición del arrendatario antes del 23 de mayo de 2020 (de nuevo, un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020), se podrá producir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, pudiendo disponer las partes de la fianza arrendaticia para el pago total o parcial de alguna de las rentas. 
En caso de que se disponga de la fianza, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. 

¿Quién puede beneficiarse de las medidas aprobadas?

Los autónomos y PYMES, en la medida en que puedan acreditar los siguientes requisitos. Estos requisitos deberán acreditarse al arrendador por parte del arrendatario:

Autónomos

(a) Estar afiliados y en situación de alta en seguridad social en el momento de declaración del estado de alarma (Régimen Especial por Cuenta Propia o Autónomos, Trabajadores del Mar o mutualidades sustitutorias del RETA); y

(b) que su actividad haya sido suspendida bajo el estado de alarma o por órdenes citadas en desarrollo del real decreto que declara el estado de alarma. En caso de que la actividad no haya sido directamente suspendida bajo el estado de alarma, acreditación de la reducción de la facturación del mes anterior a la solicitud de aplazamiento respecto de la media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes en, al menos, un 75%.

PYMES

(a) No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (esto es, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta); y

(b) que su actividad haya sido suspendida bajo el estado de alarma o por órdenes citadas en desarrollo del real decreto que declara el estado de alarma. En caso de que la actividad no haya sido directamente suspendida bajo el estado de alarma, acreditación de la reducción de la facturación del mes anterior a la solicitud de aplazamiento respecto de la media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes en, al menos, un 75%. 

Forma de acreditación

La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. 

La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Y ahora qué?

Si bien se han estado reclamando medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, las medidas aprobadas solo parecen abordar parte del problema (y de forma insuficiente), que la actual situación de crisis sanitaria ha causado en el ámbito de los arrendamientos. 

Como indica el RD 15/2020 en su expositivo, las medidas propuestas parecen estar basadas sobre el principio «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, y ello en aras de facilitar principios y procedimientos para que las partes puedan llegar a un acuerdo en el pago de las rentas.

En todo caso, veremos en el próximo mes (plazo tras el que finalizaría la posibilidad para solicitar la aplicación de las medidas propuestas a los arrendadores) la efectividad de las medidas propuestas y la agilidad de la administración en la emisión de certificados, devolución de fianzas, etc. requeridos para completar el proceso.